Рынки жилья в странах Балтии переживают затяжной кризис роста — и не столько из-за падения спроса, сколько из-за нехватки предложения. Согласно свежему докладу Европейской комиссии (Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies, 2025), цены на жильё в Эстонии, Латвии и Литве за последние десять лет увеличились более чем вдвое — при том, что доходы населения выросли значительно медленнее.

Латвия, формально сохраняя стабильность, по сути повторяет балтийскую тенденцию: строительство отстаёт, жильё дорожает, а программы поддержки работают против рынка. Государство делает ставку на льготные кредиты для молодых семей и субсидии на ипотеку — шаги, которые подталкивают спрос, но не увеличивают количество жилья. Социальный сектор остаётся почти пустым: менее 2% жилого фонда в стране можно отнести к доступному жилью — один из самых низких показателей в Европейском союзе.

В Риге и других крупных городах аренда дорожает быстрее, чем выплаты по ипотеке. Регулирования практически нет, и рынок постепенно превращается в инструмент спекуляции. Механизм налогообложения пустующих домов отсутствует, а налоговая система в целом нейтральна — ни сдерживающих, ни стимулирующих рычагов для застройщиков не создано.

Литва и Эстония действуют энергичнее, но сталкиваются с теми же противоречиями. Вильнюс и Каунас переживают строительный бум, однако спрос, подпитанный государственными гарантиями, вновь перегревает рынок. В Эстонии рост поддерживает IT-сектор и миграция в Таллинн, но цены там уже приближаются к уровням северной Европы.

Общий для трёх стран диагноз ясен: финансиализация жилья. Квартира всё чаще рассматривается не как место для жизни, а как инвестиционный актив, особенно в столицах и прибрежных зонах. На этом фоне разрыв между обеспеченными и уязвимыми слоями населения растёт, а мечта о «своём жилье» для молодых семей становится всё более призрачной.

Для Латвии европейские аналитики формулируют вывод предельно чётко: восстановить доступность жилья без расширения государственного участия невозможно. Требуется реформа налогообложения земли, пересмотр механизмов субсидирования и реальное строительство социального жилья. Без этого страна рискует надолго остаться среди самых уязвимых в ЕС по доступности жилья — в ситуации, где недвижимость давно перестала быть символом стабильности и превратилась в роскошь.